Le « Jeanbrun », une aide fiscale à rebours des besoins

Le droit au logement exige des pouvoirs publics qu’ils mènent une action résolue pour sortir d’une crise qui se traduit par un manque de logement et des coûts excessifs. Il est heureux de voir le Gouvernement reconnaître cette crise et vouloir la combattre. Mais emploie-t-il les bons outils ?

Après près de quarante années d’aide fiscale à l’investissement locatif, dont la Cour des Comptes constate le coût élevé pour la puissance publique et le peu d’impact positif sur le parc locatif, c’est pourtant cette voie qui est, une fois de plus, privilégiée. D’abord présenté comme le « statut du bailleur privé », le nouveau dispositif a, comme ses prédécesseurs, été rebaptisé du nom du ministre. Le « Jeanbrun » échappe-t-il aux travers des dispositifs précédents ?

À l’heure où l’état des finances publiques est brandi face à toute demande sociale, on aurait apprécié qu’une étude d’impact nous permette de connaître le coût attendu de ce dispositif. Tout porte à croire qu’il sera plus élevé que celui de ses prédécesseurs. Sa cible est nettement plus large : alors que le Pinel était réservé aux zones tendues, il s’applique sur tout le territoire, quelle que soit la réalité des marchés locaux du logement. Il est également ouvert aux opérations d’achat-travaux dans l’ancien. Surtout, il est plus généreux, avec un mécanisme qui aide d’autant plus l’investisseur que son taux marginal d’imposition, et donc ses ressources, sont élevés.

Le nouveau dispositif propose trois niveaux de plafonnement des loyers, correspondant à trois niveaux d’aide : l’intermédiaire, le social et le très social. Cependant il convient de ne pas se laisser abuser par le vocabulaire. Le loyer maximum d’un logement « social Jeanbrun » à Bordeaux est de 10,60€ contre 6,49€ pour un logement social Hlm (PLUS). Dans les zones les plus tendues, le rapport est du simple au double. On frôle les 20€ du m2 à Paris en logement intermédiaire.

Le Jeanbrun aura-t-il, au moins, un impact sur le nombre de logements construits ? La Cour des Comptes, tout en constatant son incapacité à évaluer la part de logements qui n’auraient pas été construits sans le dispositif Pinel, relevait en 2024 [1] que « la contrepartie de près de 40 ans d’incitation fiscale à l’investissement locatif a créé une forme de dépendance des promoteurs-constructeurs à ces dispositifs. » Mais faut-il céder à la dépendance ? L’argent public est-il bien employé lorsqu’il aide des investisseurs à produire du logement cher, et pour un engagement de neuf ans seulement ? L’argent qui a été retiré ces dernières années aux organismes de logement social servait, lui, à produire des logements locatifs réellement sociaux et pour le long terme.

Alors que les prix du foncier et de l’immobilier ont été multipliés par deux depuis le début du siècle – et beaucoup plus sur les grandes agglomérations – l’État doit effectivement agir sur le logement privé. Mais ce doit être pour combattre à la base le logement cher, et non pour mettre en place des dispositifs qui le confortent en permettant aux investisseurs de dégager de la rentabilité sur fonds publics.

Bernard Lacharme
Président de l’Association DALO